Nha o xa hoi là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp (DN) đầu tư phát triển bất động sản do thiếu tính hấp dẫn, cơ chế chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội còn rườm rà, qua nhiều tầng nấc. Thực tế, dự án phải được kiểm toán, do vậy có một số chi phí thực của DN đã bỏ ra nhưng không được tính đủ.
Vướng cơ chế chuyển đổi
Ví dụ: Dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền của Cty Thủ Thiêm có khoảng 1.900 m2 đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của TP HCM tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m2, giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2 của năm 2004 để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư, và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, do vậy lợi nhuận thực nhận của DN thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị lỗ.
Hơn nữa, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới xong thủ tục giải quyết cho DN. Một số DN đã được duyệt dự án nhà ở xã hội nhưng chưa triển khai, có doanh nghiệp như Cty CP 584 xin rút dự án Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú ra khỏi chương trình nhà ở xã hội. Trong khi đó, một số dự án nhà ở thương mại chuyển thành dự án nhà ở xã hội do thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, DN xin chuyển đổi để xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và để giảm lỗ, cắt lỗ. Nay, thị trường bất động sản đang phục hồi nên khó tiếp tục thu hút DN chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.
Các cá nhân mua nhà ở thương mại (có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn hộ) khó tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng do trước đây Bộ Xây dựng quy định phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại, nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội thì vẫn phải chứng minh thu nhập theo quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP nên vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng chỉ có hiệu lực giải ngân trong thời hạn 36 tháng (3 năm) kể từ ngày 01/06/2013 đến hết ngày 31/05/2016 theo quy định tại điều 4 Thông tư 11/2013/TT- NHNN, trong lúc kết quả giải ngân đến nay mới đạt được trên 26%.
Gỡ vướng
Trước những khó khăn đó, để tháo gỡ vướng mắc, Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị: Một là, đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển nhà ở xã hội để thực hiện Luật Nhà ở 2014; Đặc biệt, cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định (cách tạo lập nguồn vốn tín dụng này cũng nên tương tự gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hiện nay) để thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội; Và cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia như mô hình “Tổng cục phát triển nhà ở xã hội” để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình này.
Hai là, do nguồn ngân sách có hạn, đề nghị ngân sách Nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình nhà ở xã hội cụ thể là chương trình nhà ở xã hội cho thuê và chương trình nhà ở xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các DN, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Hiện nay, có nhiều DN làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập DN… thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị, và có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công- tư hiệu quả nhất.
Ba là, đề nghị gia hạn thời hạn giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng lên ít nhất 60 tháng (05 năm), đến hết ngày 31/05/2018 (theo quy định tại điều 4 Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 thì thời hạn giải ngân kết thúc vào ngày 31/05/2016). Đồng thời, nhà nước nên áp dụng lãi suất cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 4% – 4,5% áp dụng cho năm 2016 đối với nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng; Đối với nhà ở xã hội thì đề nghị mức lãi suất là 3 – 3,5% để phù hợp với thu nhập phổ biến của các đối tượng và thực tế tình hình kiểm soát lạm phát của Nhà nước (Đây cũng là mức lãi suất phổ biến ở nhiều nước).
Theo quy định hiện nay, thời hạn cho vay của gói tín dụng ưu đãi là 15 năm áp dụng cho cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Hiệp hội cũng kiến nghị đối với nhà ở xã hội thì thời hạn cho vay là 20 năm thì hợp lý và phù hợp khả năng tài chính của người mua nhà và thông lệ quốc tế (các nước cho vay mua nhà ở xã hội thông thường từ 20 đến 30 năm). Và ân hạn 3 năm đầu người tiêu dùng chưa phải trả lãi vay và nợ gốc. Trường hợp các cặp vợ chồng mới kết hôn; người mới mua căn nhà đầu tiên; người lao động ngoại tỉnh chưa có hộ khẩu thường trú cũng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.
Hiện nay, đối tượng mua nhà ở xã hội vẫn phải chứng minh thu nhập theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội. Điều này chưa hợp lý. Đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho phép đối tượng mua nhà ở xã hội cũng không phải chứng minh thu nhập vì trên thực tế khi mua nhà ở xã hội thì người mua đã dùng chính căn hộ này để thế chấp cho hợp đồng mua căn nhà này, và dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư bán cho người tiêu dùng vẫn phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.
Thành phố dự định hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất các khu đất công để đổi quỹ nhà đồng thời giao cho doanh nghiệp các khu đất đã được giải phóng mặt bằng để các đơn vị này tự ứng vốn đầu tư. Thành phố không chi ngân sách để thanh toán chi phí đầu tư cho doanh nghiệp mà trả bằng giá trị quyền sử dụng đất tương đương với giá trị của quỹ nhà.
UBND TP HCM sẽ mua lại quỹ nhà ở xã hội bằng khung giá bao gồm chi phí xây dựng (kể cả chi phí đền bù giải phóng mặt bằng nếu có) được xác định trên cơ sở kiểm toán cộng với lãi vay ngân hàng và 10% lợi nhuận.
Dự kiến thành phố sẽ gây quỹ đất cho chương trình nhà ở xã hội bằng cách định giá các khu đất theo giá thị trường để giao lại cho các đơn vị thầu xây dựng nhà ở như Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn. Các chỉ tiêu về sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội chỉ bằng 70% so với các dự án thương mại.
Về thuế áp dụng thuế suất giá trị gia tăng 0% đối với các gói thầu xây lắp, tư vấn các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho thu nhập từ đầu tư nhà ở xã hội trong 4 năm. Kể từ có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong thời gian 9 năm tiếp theo.
Hiện thành phố có 17 dự án nhà ở xã hội đã được thuận chủ trương đầu tư và đang chuẩn bị đầu tư. Các dự án này tọa lạc tại những quận 4, 5, 6, 8, 9, 11, 12, Thủ Đức, Tân Phú, Bình Tân và huyện Bình Chánh với 6.100 căn hộ loại 50 m2.
Khó khăn lớn nhất của chương trình nhà ở xã hội, theo Sở Xây dựng TP HCM là thiếu vốn đầu tư. Theo điều 52, Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn. Trong đó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích 30-50% tiền sử dụng đất hoặc vốn ngân sách... Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn vốn trên rất hạn hẹp và được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh tế xã hội khác.
Thêm vào đó, doanh nghiệp cũng không mặn mà đầu tư vào loại hình nhà ở này vì khả năng thu hồi vốn không cao. Thậm chí có những dự án tính được thời gian thu hồi vốn kéo dài đến 40 năm.
